Die Wohnungsabnahme ist der gemeinsame Rundgang von Verwaltung und Mieterschaft am Ende des Mietverhältnisses. Dabei wird festgehalten, in welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wird. Ein guter Teil der Diskussionen entsteht nicht an Wänden oder Böden, sondern an Dingen, die noch da sind: ein Schrank im Keller, Kisten im Estrich, ein Velo im Veloraum.

Was das Gesetz verlangt

Die Mieterschaft gibt die Wohnung in dem Zustand zurück, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Normale Abnützung, etwa leicht verblasste Wände nach einigen Jahren, gehört dazu und geht nicht zulasten der Mieterschaft. Die Vermieterschaft muss den Zustand bei der Rückgabe prüfen und Mängel, für welche die Mieterschaft einzustehen hat, sofort melden (Art. 267a Abs. 1 OR). Mängel, die bei einer üblichen Prüfung nicht erkennbar waren, sind sofort nach ihrer Entdeckung zu melden.

Was leer sein muss

Alle Zimmer, inklusive Einbauschränke und Abstellkammern
Keller- und Estrichabteil, die zur Wohnung gehören
Garage oder Parkplatz, falls mitgemietet
Gemeinschaftsräume: eigene Velos, Kinderwagen, Wäscheständer
Balkon und Gartensitzplatz: Pflanzentöpfe, Möbel, Sonnenschirme
Briefkasten und Milchkasten: leer und ohne Namensschild

Was die Mieterschaft selbst eingebaut hat, etwa Gestelle oder Lampen, ist nach Absprache mit der Verwaltung zu entfernen oder darf bleiben, wenn die Nachmieterin es übernimmt. Klären Sie das vor dem Auszug schriftlich, damit es bei der Abnahme keine Überraschungen gibt.

Was bei der Abnahme bereitliegen sollte

alle Schlüssel, auch für Keller, Briefkasten und Waschküche, inklusive nachgemachter Schlüssel
das Antrittsprotokoll vom Einzug, falls vorhanden
Belege über Reparaturen, die Sie während der Mietdauer in Auftrag gegeben haben
die neue Adresse für die Schlussabrechnung und die Rückgabe des Mietzinsdepots

Das Protokoll

Im Abgabeprotokoll werden der Zustand der Räume und allfällige Mängel festgehalten. Lesen Sie es vor dem Unterschreiben in Ruhe durch und unterschreiben Sie nur, was Sie für zutreffend halten. Bei Unstimmigkeiten können Sie eine Bemerkung anbringen, zum Beispiel «Kratzer im Parkett bereits beim Einzug vorhanden, siehe Antrittsprotokoll». Verlangen Sie eine Kopie des unterschriebenen Protokolls.

Ob ein Schaden der Mieterschaft belastet werden kann, hängt auch vom Alter der betroffenen Einrichtung ab. Für die Aufteilung der Kosten wird in der Praxis häufig die paritätische Lebensdauertabelle der Mieter- und Vermieterverbände beigezogen. Bei Streit hilft die Schlichtungsbehörde in Mietsachen.

Fotos beim Auszug

Fotos der leeren und gereinigten Räume, aufgenommen am Tag des Auszugs, helfen beiden Seiten, falls später Fragen zum Zustand auftauchen. Fotografieren Sie jeden Raum aus mindestens zwei Blickwinkeln, dazu Böden, Wände mit Spuren, Küche, Bad sowie Keller- und Estrichabteil. Datum und Uhrzeit speichert das Telefon automatisch. Die Fotos ersetzen das gemeinsam unterschriebene Protokoll nicht, ergänzen es aber.

Wenn Sie nicht selbst zur Abnahme kommen können

Wer bereits weggezogen ist oder am Termin verhindert ist, kann eine Vertrauensperson mit einer schriftlichen Vollmacht schicken. Diese Person unterschreibt das Protokoll und übergibt die Schlüssel. Klären Sie vorher mit der Verwaltung, ob sie die Vollmacht akzeptiert, und geben Sie der Person die Unterlagen und das Antrittsprotokoll mit.

Nach der Abnahme

Mit der Rückgabe der Schlüssel endet für die Mieterschaft in der Regel der Zugang zur Wohnung. Was danach noch auftaucht, etwa ein vergessener Gegenstand im Keller, muss mit der Verwaltung geregelt werden. Die Schlussabrechnung der Nebenkosten folgt meist erst nach Ende der Abrechnungsperiode. Das Mietzinsdepot gibt die Bank nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Entscheid frei; hat die Vermieterschaft innert eines Jahres nach Mietende keine Ansprüche rechtlich geltend gemacht, kann die Mieterschaft die Rückzahlung verlangen (Art. 257e OR).

Typische Streitpunkte

Dübellöcher: Ob sie zur normalen Abnützung gehören, hängt von Anzahl und Grösse ab. Im Zweifel vorher mit der Verwaltung klären.
Reinigung: Wird die Reinigung beanstandet, reinigt eine Firma mit Abgabegarantie in der Regel kostenlos nach.
Zurückgelassene Gegenstände: Alles, was noch in Wohnung, Keller oder Estrich steht, verzögert die Abnahme und kann der Mieterschaft in Rechnung gestellt werden.

Für Verwaltungen: was die Abnahme verkürzt

den Termin früh und mit Uhrzeit festlegen und schriftlich bestätigen
der Mieterschaft vorab sagen, welche Räume zur Wohnung gehören und kontrolliert werden
eine Checkliste mitgeben
einige Tage vorher nachfragen, ob die Räumung klappt

Wenn noch Dinge in der Wohnung sind

Bleiben nach dem Auszug Möbel oder volle Abteile zurück, verzögert sich meist die Abnahme, und die Reinigung kann nicht beginnen. Für die Mieterschaft wie für die Verwaltung ist dann eine schnelle Räumung die einfachste Lösung. Wir räumen im Auftrag der Mieterschaft oder der Verwaltung, besenrein, zum Fixpreis mit Arbeit, Transport und Entsorgung. Bei Gegenständen, die eine bereits ausgezogene Mieterschaft zurückgelassen hat, entscheidet die Verwaltung, was geräumt wird; mehr dazu unter Zurückgelassene Gegenstände.

Quellen

Stand: 29. Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.

Wohnungsabnahme vorbereiten