Kündigungstermine berechnen

Für Wohnungen mit gesetzlicher Frist von drei Monaten und den ortsüblichen Terminen im Kanton Zürich. Steht im Mietvertrag etwas anderes, gilt der Vertrag.

Lage der Wohnung

Kündigung kann zugestellt werden ab

Frist in Monaten

Mietende (Termin)	Kündigung muss spätestens ankommen am
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Massgebend ist der Tag, an dem die Kündigung bei der Gegenpartei ankommt, nicht das Datum des Poststempels. Dieser Rechner ersetzt keine Rechtsberatung; Feiertage und Sonderfälle sind nicht berücksichtigt.

Die ortsüblichen Termine im Kanton Zürich

Für Wohnungen gilt nach Obligationenrecht eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist (Art. 266c OR). Im Kanton Zürich unterscheiden sich die ortsüblichen Termine zwischen der Stadt und dem übrigen Kanton:

Gebiet	Ortsübliche Termine	Kündigung muss ankommen spätestens am
Stadt Zürich	31. März und 30. September	31. Dezember beziehungsweise 30. Juni
Übriger Kanton Zürich	31. März, 30. Juni und 30. September	31. Dezember, 31. März beziehungsweise 30. Juni

Die letzte Spalte gilt für die gesetzliche Mindestfrist von drei Monaten. Steht im Mietvertrag eine längere Frist, etwa vier oder sechs Monate, verschiebt sich das Datum entsprechend nach vorne. Der Rechner oben berücksichtigt eine andere Frist, wenn Sie sie im Feld «Frist in Monaten» eintragen.

Ein Beispiel

Eine Mieterin in Winterthur möchte ihre Wohnung auf Ende Juni zurückgeben. Ihr Mietvertrag sagt nichts über Termine, also gelten die ortsüblichen Termine des Kantons. Ende Juni ist ein solcher Termin. Bei drei Monaten Frist muss ihre Kündigung spätestens am 31. März bei der Verwaltung sein. Schickt sie den Brief erst am 31. März per Einschreiben, ist das zu spät, und die Wohnung wird erst auf Ende September frei. Wohnte sie in der Stadt Zürich, wäre Ende Juni gar kein ortsüblicher Termin; der nächste wäre Ende September, und die Kündigung müsste bis Ende Juni ankommen.

Was der Mietvertrag ändern kann

Die gesetzlichen Fristen sind Mindestfristen. Ein Mietvertrag darf längere Fristen und andere Termine vorsehen, aber keine kürzeren Fristen. Manche Verträge nennen zum Beispiel jedes Monatsende ausser Dezember als Termin. In diesem Fall gilt der Vertrag und nicht die ortsübliche Regel. Prüfen Sie deshalb immer zuerst Ihren Vertrag, bevor Sie mit dem Rechner planen.

Wird eine Kündigung zu spät zugestellt oder auf einen falschen Termin ausgesprochen, ist sie nicht ungültig. Sie wirkt dann auf den nächsten möglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Für die Mieterschaft bedeutet das meist drei weitere Monate Mietzins.

Was «rechtzeitig» heisst

Massgebend ist, wann die Kündigung bei der Gegenpartei ankommt, nicht das Datum des Poststempels. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, die Kündigung so zu senden, dass sie spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist eintrifft, und einen eingeschriebenen Brief einige Werktage vorher aufzugeben.

Bei eingeschriebenen Briefen, die nicht persönlich übergeben werden können, legt die Post eine Abholungseinladung in den Briefkasten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt eine Kündigung in diesem Fall in der Regel bereits als zugestellt, sobald sie abgeholt werden kann, und nicht erst am Ende der Abholfrist (Urteil 4A_293/2016). Wer eine Abholungseinladung erhält, sollte sie deshalb nicht liegen lassen.

Kündigung durch die Mieterschaft

Schriftlich und unterschrieben: Mieterinnen und Mieter kündigen schriftlich (Art. 266l Abs. 1 OR). Eine E-Mail genügt nicht.
Alle Mietparteien unterschreiben: Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, unterschreiben alle.
Familienwohnung: Bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften braucht es die Zustimmung beider, auch wenn nur eine Person im Vertrag steht (Art. 266m OR).
Nachweisbar senden: per Einschreiben oder persönlich gegen Unterschrift auf einer Kopie.

Kündigung durch die Vermieterschaft

Amtliches Formular: Vermieterinnen und Vermieter müssen für die Kündigung einer Wohnung das vom Kanton genehmigte Formular verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR).
Familienwohnung: Die Kündigung wird beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern separat zugestellt (Art. 266n OR).
Anfechtung: Die Mieterschaft kann eine Kündigung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 273 OR).

Ausziehen vor dem Termin

Wer vor dem nächsten Termin ausziehen will, ohne bis dahin Mietzins zu zahlen, kann eine zumutbare Nachmieterin oder einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen, die bereit sind, den Vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR). Die Vermieterschaft darf eine geeignete und zahlungsfähige Person nicht ohne triftigen Grund ablehnen. Einzelheiten klären Sie am besten mit der Verwaltung, bevor Sie einen Umzugstermin festlegen.

Vor dem Termin kommt die Räumung

Steht das Datum fest, lohnt sich ein Blick auf den Zeitplan: Räumung, Reinigung und Abnahme müssen vor dem Mietende Platz haben. Rund um Ende März und Ende September sind Umzugs-, Räumungs- und Reinigungsfirmen stark gefragt. Mehr dazu unter Zügeltermine planen und in der Checkliste Wohnungsabgabe.

Quellen

Stand: 29. Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung.

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